Dados dos últimos censos demográficos mostraram que a dinâmica populacional na maior parte das metrópoles e grandes cidades brasileiras parece estar se aproximando de uma estagnação. O crescimento, segundo sugerem os últimos levantamentos publicados pelo IBGE em 2010 e em 2022, parece se concentrar nas cidades médias. Estas estão, em sua maioria, situadas no interior do território e integradas a novos eixos de crescimento econômico, muitas vezes ligados a atividades do agronegócio. Observar a dinâmica imobiliária desses municípios com populações entre 100 mil e 500 mil habitantes, portanto, torna-se essencial para orientar as políticas públicas, em especial no que se refere à produção imobiliária e à expansão territorial.
Um problema com essa abordagem é que, enquanto nas grandes cidades e metrópoles existem diversos grupos de pesquisa, entidades e veículos de imprensa produzindo, divulgando e discutindo dados imobiliários, a maior parte das cidades médias recebe menos atenção e escrutínio. Na Unesp, pesquisadores no câmpus de Presidente Prudente criaram uma rede de pesquisa que reúne, atualmente, dezenas de integrantes de onze universidades brasileiras para sistematizar e analisar bancos de dados sobre mercados imobiliários das áreas urbanas médias brasileiras. Para isso, fazem uso de estratégias inéditas para a aquisição de dados em grandes plataformas de anúncios imobiliários.
A ideia é que, ao observar a dinâmica das cidades médias a partir de projetos de pesquisa estruturados, dados confiáveis e ferramentas metodológicas inovadoras, municípios de porte mediano podem orientar melhor esse crescimento a fim de evitar alguns dos problemas presentes nas grandes cidades, como o alto déficit habitacional, favelização e ocupação de áreas irregulares e de risco, por exemplo
A criação do Observatório Nacional de Monitoramento e Avaliação de Dinâmicas Imobiliárias e Fundiárias é uma iniciativa do Grupo de Pesquisa Produção do Espaço e Redefinições Regionais (GAsPERR), formado em 1992. O grupo, que desde seu início, se dedica a investigar a produção do espaço urbano e sua relação com as dinâmicas econômicas de forma geral, a partir de 2005 passou a orientar sua produção para a análise das cidades médias brasileiras, com uma de suas ênfases justamente nas suas dinâmicas urbanas e na produção imobiliária destes espaços.
Em 2023, a lacuna na produção de dados específicos para os municípios médios motivou o grupo a criar o Observatório, que desde o seu início conta com o financiamento do CNPq e, mais recentemente, também da Fapesp, por meio do Projeto Geração.
Para o economista Everaldo Melazzo, docente Departamento de Planejamento, Urbanismo e Ambiente e coordenador do GAsPERR, entender melhor os elementos dessa dinâmica imobiliária, que envolve a variação dos preços da terra e dos imóveis, a direção para onde se move a expansão territorial urbana, os processos de verticalização ou a implantação de espaços residenciais fechados, permite estabelecer conexões com políticas públicas fundamentais para a qualidade de vida do cidadão, como o transporte coletivo, o atendimento público à saúde ou o acesso à educação.
“Eu entendo que a depender da dinâmica imobiliária que se estabelece numa cidade, ela pode se tornar uma matriz geradora de um processo de desigualdade que acaba rebatendo em todas as outras políticas públicas”, explica o professor. “Não é apenas a falta de escola. É falta de moradia perto das escolas. Não é falta de um posto de saúde. É falta de moradia onde os postos de saúde estão. Não é só a falta de ônibus. É um planejamento em que os ônibus circulem de forma que atendam aos cidadãos que realmente precisam deles”, diz.
Vista aérea mostra processo de expansão imobiliária no município de São José do Rio Preto (SP) (Crédito: Google Earth)
Raspando dados em anúncios imobiliários
Melazzo explica que, em especial no contexto das cidades médias, existe uma dificuldade na aquisição desses dados, que costumam estar registrados em prefeituras ou nos cartórios, e em ambos os casos seu acesso é difícil e fragmentado. Por isso, uma das primeiras ações do observatório tem sido explorar novas tecnologias, desenvolvendo técnicas de web scraping para a coleta automatizada de dados de preços de imóveis em plataformas de anúncios imobiliários, uma contribuição metodológica importante para este campo da Geografia.
Segundo o docente, essa estratégia já vem sendo extensivamente aplicada em estudos imobiliários na China, enquanto nos Estados Unidos e Europa, a técnica tem ajudado a observar o impacto das plataformas de locação por temporada, como o AirBnB, nos preços dos imóveis em cidades turísticas. “O Brasil está chegando tarde nessa estratégia”, diz. “Ao longo desses primeiros dois anos nós temos caminhado de forma mais lenta porque os dados sempre precisaram ser saneados. Era necessário desenvolver uma série de procedimentos para limpá-los, mas a pesquisa já está apurando coisas impressionantes”, afirma o docente do câmpus de Presidente Prudente.
As primeiras observações desse levantamento, ainda que iniciais, já têm revelado algumas informações interessantes para o Observatório, como a abrangência territorial dessas plataformas, que já atuam em mais de 80% dos municípios brasileiros. As primeiras coletas e tratamento dos dados obtidos a partir da raspagem das plataformas apontam um potencial de análise em escalas nacional, para aglomerações urbanas e em nível de município.
“Já estamos identificando os tipos de produtos imobiliários mais ofertados: casas, apartamentos ou terrenos, e a composição do mercado nas aglomerações ou mesmo os preços nas cidades. Isso revela as desigualdades intraurbanas, com maior ou menor intensidade, em diferentes regiões do país”, explica Melazzo.
Segundo o docente, a diferença entre os preços dos imóveis mais caros e dos mais baratos está ficando cada vez maior. “Ou seja, tanto o rico quanto o pobre estão pagando cada vez mais caro no imóvel, mas a diferença entre esses preços está se ampliando cada vez mais”.
Embora a estratégia metodológica tenha se mostrado promissora, o docente prega cautela com o material obtido via web scraping e reforça a importância de realizar um bom tratamento desses dados. “Quando observamos o levantamento feito em municípios pequenos, por exemplo, os resultados não foram tão bons. É na interpretação dos dados, e não nos dados em si, que iremos ver semelhanças e diferenças nos mercados”, diz.
Agrupando dados imobiliários, demográficos e econômicos
Os primeiros resultados obtidos a partir da nova metodologia têm permitido aos pesquisadores comparar diferentes cidades brasileiras quanto ao tipo de imóvel mais ofertado (casas, apartamentos, casas em espaços fechados, terrenos, etc), os patamares e as amplitudes de preço. O cruzamento desses dados com informações relativas ao porte da cidade, sua base econômica e localização geográfica permitiu agrupar os municípios em quatro perfis.
Um primeiro grupo foi composto por cidades de oferta imobiliária diversa e grande diferença entre preços máximos e mínimos dos imóveis, um perfil predominante em regiões metropolitanas e nas cidades médias localizadas na porção centro-sul do país. Um segundo conjunto foi composto por municípios com mercado imobiliário dinâmico e diversificado, mas com menor diferença de preços, típico de cidades médias situadas em regiões de atividade econômica moderada.
Outro grupo reúne cidades de menor atividade e diversificação imobiliária, mas com grande amplitude de preços, perfil predominante em locais que passam por intensas transformações das atividades econômicas, em geral ligados ao setor do agronegócio e situadas principalmente no interior do país. Por fim, um grupo de cidades com baixa dinâmica na oferta de imóveis e menores portes demográficos, onde também foram observados preços pouco díspares.
Embora inédito, o resultado observado pelos pesquisadores não é exatamente uma surpresa. O docente explica que o aumento no preço dos imóveis ocorre de forma generalizada no país e é consequência direta de dois fatores, principalmente.
Primeiro, uma política habitacional praticada há anos pelo governo federal que prioriza a oferta de crédito para aquisição de moradia.
“Todos os estudos de mercado imobiliário mostram que apenas aumentar o volume de crédito sem outras medidas adicionais tem um efeito imediato sobre o aumento no preço da terra e dos imóveis”, aponta. Além de tornar os imóveis mais caros, explica Melazzo, essa oferta de crédito tampouco alcança o grupo da população que recebe entre zero e três salários mínimos, onde se concentra a maior parte do déficit habitacional.
Outro fator diz respeito ao plano municipal, em que prefeituras de cidades médias e pequenas têm dificuldades técnicas ou mesmo falta de interesse político para aprimorar sua política urbana por meio de bons planos diretores, definição de áreas de zoneamento ou estabelecimento de IPTU progressivo.
“Nossos gestores municipais não são capazes de avançar um centímetro na modernização de seus instrumentos urbanísticos ou pelo menos ter sensibilidade social para compreender essa dinâmica e atacar esses problemas com legislações locais”, lamenta. “No caso das cidades médias isso fica ainda mais evidente quando se observa a intensa e rápida expansão territorial baseada em mecanismos financeiros que não contemplam o grupo de 0 a 3 salários mínimos”, diz Melazzo.
A estratégia de ampliação constante da oferta de crédito ganhou um reforço importante recentemente, quando o governo anunciou a ampliação gradual no valor dos recursos da caderneta de poupança que os bancos devem direcionar para o crédito imobiliário. O valor que antes estava limitado a 65% dos depósitos, irá aumentar gradativamente até janeiro de 2027, quando chegará a 100%.
Na prática, isso significa que, quanto mais valores forem depositados na poupança, mais crédito será destinado ao financiamento de imóveis. Além disso, o valor máximo do imóvel que poderá ser financiado passou de R$1,5 milhão para R$2,25 milhões, uma medida que teve como público alvo declarado a população de classe média.
Os mecanismos financeiros aos quais o professor da Unesp se refere fazem parte de um conjunto de mudanças incluídas na lei federal nº 9.514, de 1997, que, sob o pretexto de modernizar e dinamizar o financiamento de imóveis, introduziu mecanismos como a alienação fiduciária e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Enquanto a primeira medida permite ao credor retomar extra judicialmente a posse do imóvel em caso de não pagamento das prestações, a segunda viabiliza a criação de títulos de renda fixa lastreados pelos fluxos de pagamentos de créditos imobiliários, medidas que viabilizam a captação de recursos para que empresas do setor executem as suas operações, antecipam suas rentabilidades e dão segurança ao pagamento do crédito.
Na prática, segundo Melazzo, a aprovação da lei viabilizou a atuação do mercado de capitais sobre a produção imobiliária, que vem se ampliando ao longo dos últimos anos. Um dos principais veículos que os investidores têm à disposição para acessar esses títulos, os fundos de investimento imobiliários (FII), observou um crescimento vigoroso nos últimos anos.
Em 2008, eram pouco mais de 200 mil investidores nesse setor. Em 2025, esse mercado alcançou 2,9 milhões de investidores. A oferta desses títulos a investidores representou uma mudança histórica na forma como a habitação é produzida no país.
“Nesse processo, a prioridade deixa de ser o tratamento da habitação como um direito garantido constitucionalmente, para se tornar um ativo financeiro, capaz de garantir rentabilidade aos investidores que detém esses títulos e tornar a cidade uma plataforma imobiliária”, aponta.
Entender de que forma ocorre a financeirização da produção imobiliária nas cidades médias e identificar as suas consequências é uma parte importante da agenda de investigação do Observatório.
“Precisamos monitorar isso. Precisamos acompanhar esses impactos por meio de estudos sobre preços mobiliários. Já que os agentes imobiliários estão mudando, já que temos esses mecanismos relativamente novos, é preciso entender qual o efeito real disso no território”, afirma Melazzo.
Imagem acima: Trabalhadores atuam na construção de edifício residencial em cidade brasileira (Crédito: DepositPhoto)